fonciq
Cadre contractuel · couverture

Énoncé de couverture.

fonciq trouve où la chaîne foncière est brisée. Voici exactement ce que GREF vérifie, regroupé par régime, avec la couche de détection, la sévérité maximale possible et l’action recommandée pour le professionnel — et la liste exhaustive de ce qui n’est PAS couvert. Tout ce qui n’apparaît pas dans cette liste relève entièrement de votre responsabilité professionnelle.
Version
1.0
Types couverts
12
Régimes
5
Mise à jour
« fonciq trouve où la chaîne est brisée. Nous éclairons les doutes. Vous décidez. »

Cette page est la version publique, versionnée et contractuelle de cette promesse. La liste qui suit est la seule sur laquelle fonciq s’engage — l’absence d’un point sur la liste signifie que ce point n’est pas vérifié automatiquement et que sa résolution relève de la diligence du professionnel utilisateur.

1

Régime des mutations

3 types de chaîne brisée dans ce régime.

Mutation orpheline

Identifiant mutation-orpheline · sévérité max À vérifier

Description
Un acte inscrit fait référence à un acte antérieur (hypothèque, vente, succession, donation, transfert, jugement) qui n’apparaît pas dans la chaîne reconstituée du lot. Soit l’acte référencé n’a jamais été inscrit au Registre foncier, soit il a été classé sous une cote introuvable, soit le numéro cité dans l’acte courant est erroné.
Exemple concret
Un acte de vente de 2014 mentionne « subordonné à l’hypothèque inscrite sous le numéro 1 234 567 » — mais l’hypothèque 1 234 567 n’existe nulle part dans la chaîne du lot et aucune hypothèque comparable n’a été radiée à cette époque.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Enrichissement IA (GREF Judge) (gref-judge)
Action recommandée
Confirmer auprès du Registre foncier ; demander un acte de quittance ou de réécriture pour clarifier la chaîne avant signature.

Chaîne discontinue

Identifiant chaine-discontinue · sévérité max À vérifier

Description
Période d’activité supérieure à un seuil paramétré (par défaut 35 ans) sans aucune mutation, succession ou hypothèque inscrite, alors que des indices indirects (rôle d’évaluation, registres municipaux) suggèrent que le lot est demeuré occupé. Soit une mutation a été omise, soit le lot a été inactif foncièrement (rare) sur la période.
Exemple concret
Un lot urbain à Montréal sans aucune inscription entre 1968 et 2024 alors que le rôle d’évaluation municipal mentionne deux propriétaires successifs distincts pendant cette période.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Enrichissement IA (GREF Judge) (gref-judge)
Action recommandée
Reculer dans les archives papier (greffe pré-rénovation cadastrale) ; valider auprès du registraire de la circonscription.

Vendeur sans titre traçable

Identifiant vendeur-absent · sévérité max Critique

Description
Un cédant nommé dans une mutation ne peut être tracé comme ayant reçu la propriété par un acte antérieur inscrit. Le vendeur cède un lot dont la chaîne ne le rattache à aucun acte d’acquisition.
Exemple concret
Une vente de 2003 désigne « Jean Tremblay » comme vendeur, mais aucun acte antérieur dans la chaîne du lot ne montre que Jean Tremblay a acquis ce lot — ni par achat, ni par succession, ni par donation.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Enrichissement IA (GREF Judge) (gref-judge)
Action recommandée
Critique. Demander la production d’un titre par le vendeur ou son successeur ; à défaut, suspension du dossier.

2

Régime cadastral et géométrique

3 types de chaîne brisée dans ce régime.

Recouvrement géométrique entre lots voisins

Identifiant recouvrement-geometrique · sévérité max À vérifier

Description
Les polygones cadastraux de deux lots voisins se chevauchent au-delà d’une tolérance définie (par défaut 1 m²) sans qu’aucune servitude de passage ou copropriété indivise n’en justifie la coexistence.
Exemple concret
Le lot 1 234 567 et le lot 1 234 568 partagent géométriquement 4,2 m² selon le plan cadastral courant, sans servitude ni convention enregistrée.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Vision (GREF VLM) (gref-vlm)
Action recommandée
Faire vérifier par un arpenteur-géomètre (OAGQ). Une procédure de bornage peut être requise si le recouvrement est confirmé sur le terrain.

Descendant cadastral actif sans radiation du prédécesseur

Identifiant descendant-actif-sans-radiation-prededecesseur · sévérité max À vérifier

Description
Lors de la rénovation cadastrale ou d’un lotissement, un nouveau lot est inscrit comme actif, mais le lot prédécesseur (sa source dans la lignée cadastrale) n’a pas été formellement clos / désactivé. Le Registre foncier traite alors deux lots actifs représentant la même parcelle de terrain.
Exemple concret
Le lot 5 234 567 (rénové) est actif depuis 2015 alors que son prédécesseur 1 234 567 (ancien numéro) demeure flagué actif dans la base cadastrale.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
Action recommandée
Demander au registraire la radiation du lot prédécesseur ; valider que le numéro courant est bien le seul valide pour les actes futurs.

Lot isolé sans accès traçable

Identifiant lot-isole-sans-acces · sévérité max À vérifier

Description
Le polygone du lot ne touche aucune voie publique selon les couches Adresses Québec / réseau routier ouvert, et aucune servitude de passage n’est inscrite au Registre foncier. Le lot serait juridiquement enclavé.
Exemple concret
Lot intérieur en zone agricole de la Capitale-Nationale sans frontage sur chemin public et sans servitude d’accès dans sa chaîne.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Vision (GREF VLM) (gref-vlm)
Action recommandée
Valider l’accès réel sur le terrain ; le cas échéant, faire constituer une servitude de passage par acte notarié et la faire inscrire au Registre.

3

Régime des charges

3 types de chaîne brisée dans ce régime.

Hypothèque active malgré mutation postérieure du bien

Identifiant hypotheque-active-malgre-mutation-posterieure · sévérité max Critique

Description
Une hypothèque est inscrite et toujours active sur le lot, mais une mutation (vente notamment) postérieure à l’inscription est apparue dans la chaîne sans que la quittance ou la radiation correspondante n’ait été inscrite. Cas classique de défaut de radiation au moment de la vente.
Exemple concret
Hypothèque inscrite en 2008 par la Banque ABC ; vente notariée en 2018 ; aucune quittance ou radiation n’apparaît au Registre entre 2008 et aujourd’hui.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
Action recommandée
Critique. Demander une quittance ou une radiation explicite avant toute nouvelle transaction. Vérifier auprès du créancier inscrit que l’obligation est éteinte.

Servitude active sans titre traçable

Identifiant servitude-sans-titre-tracable · sévérité max À vérifier

Description
Une servitude (passage, vue, non-construction, hydrographique, etc.) figure comme active sur le lot, mais l’acte de constitution original ne se retrouve pas dans la chaîne reconstituée. La servitude existe juridiquement (via inscription antérieure) mais son fondement n’est pas accessible.
Exemple concret
Servitude de passage en faveur du lot 1 234 568 inscrite en 1962 sur le lot 1 234 567 ; l’acte de constitution n’apparaît dans aucun des registres pré-rénovation cadastrale couverts par la chaîne.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Lecture manuscrite (GREF HTR) (gref-htr)
Action recommandée
Tenter de retrouver l’acte de constitution dans les archives papier (greffe ou BAnQ) ; à défaut, valider l’étendue exacte de la servitude par un arpenteur-géomètre.

Privilège des créanciers échu non radié

Identifiant privilege-creanciers-echu-non-radie · sévérité max Information

Description
Un privilège de construction, de vendeur ou autre privilège statutaire est inscrit au-delà du délai de prescription légal (CCQ art. 2724 et suivants) sans avoir été radié. Le privilège est juridiquement éteint mais demeure visible au registre, créant un flou apparent.
Exemple concret
Privilège de construction inscrit en avril 2019 par un sous-traitant (délai prescriptif 6 mois — CCQ art. 2727) ; toujours actif au registre en 2026 sans radiation.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
Action recommandée
Demander la radiation administrative du privilège auprès du registraire ; alternativement, le passage du temps prescrit la créance, mais une mention au registre demeure (à clarifier au dossier).

4

Régime de l’identité

2 types de chaîne brisée dans ce régime.

Divergences d’avis d’adresse

Identifiant divergence-avis-adresse · sévérité max À vérifier

Description
L’adresse civique inscrite dans deux ou plusieurs avis d’adresse successifs présente une variation matérielle (changement de numéro civique, de rue, de municipalité) sans que la chaîne ne contienne d’acte de modification administrative justifiant le changement.
Exemple concret
Avis d’adresse inscrit en 2010 : « 4388, rue Saint-Denis, Montréal » ; avis d’adresse inscrit en 2018 : « 4388, rue Christophe-Colomb, Montréal », sans renumérotation municipale documentée.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Enrichissement IA (GREF Judge) (gref-judge)
Action recommandée
Valider auprès de la municipalité (rôle d’évaluation, plans des rues) ; vérifier qu’il s’agit bien de la même propriété et non d’une confusion d’adresse.

Identité du propriétaire ambiguë

Identifiant identite-proprietaire-ambigue · sévérité max À vérifier

Description
Le nom du propriétaire inscrit dans deux ou plusieurs actes successifs présente des variations orthographiques significatives (homonymes, ordres de prénoms inversés, accents manquants, particules) suffisantes pour qu’un autre individu puisse être visé.
Exemple concret
Acte de 2005 : « Marie-Anne Tremblay » ; acte de 2017 portant sur le même lot : « Marie Anne Tremblay-Côté » sans acte intermédiaire de mariage, divorce, ou changement de nom.
Couche(s) de détection
  • Règle déterministe (rule)
  • Enrichissement IA (GREF Judge) (gref-judge)
Action recommandée
Vérifier l’identité légale par un certificat de l’état civil ; au besoin, faire produire une déclaration de continuité d’identité.

5

Régime des archives anciennes

1 type de chaîne brisée dans ce régime.

Acte ancien illisible sans transcription disponible

Identifiant acte-ancien-illisible-sans-transcription · sévérité max Information

Description
Un acte référencé dans la chaîne provient d’une époque où le manuscrit cursif domine (avant ~1900) et aucune transcription dactylographiée ou typographique ne se trouve aux archives. La lecture par OCR conventionnel échoue ; GREF déclenche son modèle HTR-fr (manuscrit cursif français du 19ᵉ siècle), mais la lecture automatique reste partielle (confiance < 80 %).
Exemple concret
Acte de 1872 retrouvé sous forme manuscrite aux archives BAnQ ; passages clés (parties, lot, prix) lisibles à 60-70 % selon HTR-fr fonciq v1.0.
Couche(s) de détection
  • Lecture manuscrite (GREF HTR) (gref-htr)
Action recommandée
Faire transcrire l’acte par un paléographe certifié pour les passages critiques. La lecture automatique fonciq sert de point de départ et non de transcription officielle.

6

Hors couverture — exclusions explicites

La présente liste énumère ce que fonciq ne vérifie pas automatiquement. Ces points relèvent entièrement de la diligence professionnelle de l’utilisateur ou d’un expert externe. fonciq ne fournit aucun avis, certification ou attestation sur ces points, même si les données affichées dans le studio peuvent partiellement les éclairer.

  • 01.Authentification d’un acte (vérification du sceau notarial, signature en présence, etc.) — relève du notaire instrumentant ou d’un expert en authentification documentaire.
  • 02.Conformité d’un certificat de localisation au Code de déontologie des arpenteurs-géomètres — relève d’un membre de l’OAGQ.
  • 03.Évaluation de la valeur marchande d’un immeuble — relève d’un évaluateur agréé (OEAQ).
  • 04.Vérification de la solvabilité, du dossier de crédit ou de la capacité financière des parties — fonciq ne consulte aucun bureau de crédit.
  • 05.Vérification du zonage municipal courant ou futur, des règlements d’urbanisme ou de la conformité d’une construction au permis — fonciq affiche les couches publiques sans valider leur application réglementaire.
  • 06.Évaluation du risque environnemental (sols contaminés, désaffectation industrielle) — relève d’une étude environnementale spécialisée.
  • 07.Vérification des obligations fiscales (taxes municipales en souffrance, impôt foncier impayé, droits de mutation à régulariser) — relève du percepteur municipal et de Revenu Québec.
  • 08.Vérification de la conformité aux règles successorales du Code civil (testament, liquidation de succession, partage) — relève du notaire instrumentant.
  • 09.Détection de fraudes nominatives orchestrées (usurpation d’identité avec documents authentifiés, blanchiment via prête-noms) — la couche `identite` détecte les divergences mécaniques mais ne produit aucun avis sur la bonne foi des parties.
  • 10.Vérification des contrats de mariage, des conventions matrimoniales ou des régimes de communauté de biens hors registre foncier — relève du notaire instrumentant.
  • 11.Mise à jour en temps réel : la fenêtre de fraîcheur des données fonciq est de 45 jours pour les dossiers déjà déverrouillés (voir lib/terms.ts §SERVICE_DESCRIPTION). Toute opération critique doit être suivie d’une consultation directe au Registre foncier.

Cette énumération est exhaustive au sens contractuel ; elle ne signifie pas que la liste des risques fonciers est close. Le contrat (/conditions §8 — Outils d’aide) précise que « l’absence d’ambiguïté signalée n’est jamais une attestation d’absence de défaut ».

7

Références contractuelles

  • /conditions — section 8 « Outils d’aide » et plafond de responsabilité (CCQ art. 1474).
  • /securite — résidence des données, registre des sous-traitants, désignation Loi 25 §3.1.
  • /methodologie — sources de données et pipeline d’ingestion.
  • /confidentialite — politique de confidentialité et droits Loi 25 §27 §28.

8

Journal des mises à jour

Ce document est tenu en mode append-only. Toute modification matérielle de la liste des types couverts ou des exclusions fait l’objet d’un préavis de 30 jours aux utilisateurs actifs (/conditions §11 — Modifications).

  • · v1.0.0-draft

    Première publication de l’Énoncé de couverture (Statement of Coverage v1.0) — liste des 12 types de chaînes brisées que GREF vérifie systématiquement, avec, pour chacun, le régime de rattachement (mutations, cadastral, charges, identité, archives), une description plain-language, un exemple concret, la couche de détection (`rule`, `gref-judge`, `gref-vlm`, `gref-htr`), la sévérité maximale possible (`info`, `avertissement`, `critique`), et l’action recommandée pour le professionnel utilisateur. Ajout d’une liste exhaustive d’exclusions explicites (`COVERAGE_OUT_OF_SCOPE`) pour rendre la limitation contractuelle défendable au sens de CCQ art. 1474. La couche LLM (`gref-judge`, `gref-vlm`) ne peut jamais escalader une constatation au niveau « critique » — seule la couche `rule` détient cette autorité, conformément au contrat de provenance énoncé dans `lib/terms.ts §ASSISTANT_TOOLS.provenance`. Le présent document demeure en statut « brouillon » jusqu’à la révision par le conseil juridique externe (Pinto Légal, dossier 2026-05) — voir Q2 de `docs/legal-review-2026-05/99-questions-prioritaires.md`.

Document v1.0.0-draft · révisé le .